Le coefficient de revalorisation du revenu cadastral pour 2021

Le coefficient de revalorisation du revenu cadastral (en abrégé RC) est pertinent pour un entrepreneur dans deux situations spécifiques : lorsque, en tant que particulier, il loue une habitation à une entreprise et lorsque, en tant que dirigeant d’entreprise, il loue une habitation à sa propre entreprise.

Revaloriser vs indexer

Le RC d’immeubles correspond au loyer annuel estimé de ces immeubles. « Au départ » (dans les années soixante et suivantes), le loyer annuel estimé était également le montant soumis à l’impôt sur les revenus. Le calcul de l’impôt a depuis évolué, mais l’estimation est toujours basée sur les normes et prix en vigueur en 1975. Afin d’actualiser quelque peu cette estimation, le législateur a introduit dans le milieu des années quatre-vingt une sorte d'indexation : le coefficient de revalorisation – et pour cette année, ce coefficient s’élève à 4,63.

Ne confondez pas revalorisation et indexation. L’idée sous-jacente (actualiser quelque peu le montant du RC) est la même, mais l’indexation est utilisée en matière de précompte immobilier et d’impôt des personnes physiques, tandis que le coefficient de revalorisation n’est nécessaire que dans les deux cas suivants.

Votre locataire utilise l’immeuble à des fins professionnelles ?

Si vous louez votre immeuble à un particulier, vous payez des impôts sur le RC indexé (!) de cet immeuble. Si, en revanche, vous louez votre immeuble à une entreprise ou à une ASBL, ou à une personne physique qui utilise l’immeuble à des fins professionnelles, vous payez des impôts sur le loyer net.
Ce loyer net s’obtient en déduisant du loyer un forfait de frais de 40 % de ce loyer.
Mais ce forfait de frais est plafonné à deux tiers du RC revalorisé.

Exemple : le loyer d’un immeuble est de 10 000 euros sur une base annuelle. Vous pouvez déduire 4 000 euros de frais de ce montant : le loyer net est égal à 6 000 euros. L’immeuble a un RC de 1 000 euros. Ce forfait de frais est en l’occurrence plafonné à deux tiers de 1 000 euros x 4,63, soit 3 086,67 euros. Le montant imposable est donc de 6 913,33 euros, au lieu de 6 000 euros.
Si le RC de l’habitation était de 1 500 euros, 40 % du loyer seraient inférieurs au maximum (deux tiers de 1 500 euros x 4,63 = 4 630 euros) et vous seriez imposé(e) sur 6 000 euros.

Vous louez à votre propre entreprise ?

La deuxième situation dans laquelle le coefficient de revalorisation est utilisé est celle où un dirigeant d’entreprise loue un bien immobilier à l’entreprise dont il est le dirigeant d’entreprise. Il s’agit d’une mesure qui avait été imaginée pour lutter contre les abus : grâce au forfait de frais de 40 % (voir ci-dessus), il était souvent plus intéressant de percevoir un loyer qu’une rémunération. Mais le loyer que le dirigeant d’entreprise perçoit de son entreprise est requalifié en revenu professionnel en application de cette disposition anti-abus. Ce sera le cas si et dans la mesure où le loyer est supérieur à cinq tiers du RC revalorisé.

Exemple : le dirigeant d’entreprise perçoit 10 000 euros de loyer pour une habitation avec un RC de 1 000 euros. La requalification du loyer en revenu professionnel concerne la partie du loyer qui dépasse cinq tiers de 1 000 euros x 4,63 = 7 716,67 euros. Le dirigeant d’entreprise perçoit donc 7 716,67 euros de loyer (dont il peut déduire 40 % de frais) et 2 383,33 euros de revenus professionnels (qui s’ajoutent aux autres revenus professionnels).

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