Mede-eigendom: aangepaste regeling over afbraak en heropbouw

Na een wetswijziging in 2018 kon een meerderheid van 4/5de van de mede-eigenaars beslissen dat het appartement afgebroken zou worden en vervolgens weer opgebouwd. Dat kon enkel in welbepaalde situaties. In andere gevallen is er voor een dergelijke beslissing unanimiteit nodig. Maar op 20 februari 2020 vernietigde het Grondwettelijk Hof deze wettelijke bepaling. De wetgever heeft nu al een antwoord klaar.

De wet en het Grondwettelijk Hof

De wet voorzag dat een 4/5de meerderheid voortaan zou volstaan voor afbraak en heropbouw van het gebouw op voorwaarde dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of voor de veiligheid of in geval van disproportionele renovatiekosten aan het gebouw. Wie niet akkoord gaat, heeft wel de mogelijkheid om afstand te doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars als de waarde van de kavel lager is dan het aandeel dat hij/zij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.

Een projectontwikkelaar was van mening dat door deze wet een mede-eigenaar zijn beschikkingsrecht over zijn privatieve kavel niet meer in handen heeft. Zelfs als je niet akkoord bent, kan het zijn dat het gebouw waarvan je mede-eigenaar bent, afgebroken en heropgebouwd zal worden.

Het Grondwettelijk Hof (arrest nr. 30/2020) vernietigde de wet niet omdat de wet geen rekening zou houden met het belang van de mede-eigenaar die niet akkoord is. Maar het Hof struikelde over het gebrek aan bijkomende waarborgen. Het Hof stelt:

Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, ... en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

Burgerlijk wetboek aangepast

In een wet van 31 juli 2020 past de wetgever het burgerlijk wetboek aan, aan de wensen van het Hof.

In eerste instantie wordt de mogelijkheid om met een 4/5de meerderheid te beslissen dat een gebouw moet afgebroken worden en wederopgebouwd, opnieuw opgenomen. Dat kan (nog steeds) enkel om redenen van hygiëne, of veiligheid, of als de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen, buitensporig zou zijn. Noteer terloops dat de vereniging ook met éénparigheid kan beslissen tot afbraak en wederopbouw, zelfs zonder dat de bovenvermelde redenen aanwezig zijn.

Maar er wordt nu toegevoegd dat als de algemene vergadering de beslissing niet met eenparigheid van stemmen heeft genomen, de vereniging van mede-eigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden, tot de vrederechter moet wenden. Het initiatief ligt dus voortaan bij de vereniging. Zij moet een vordering inleiden tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd.
Nadeel van deze verplichting is dat in afwachting van de beslissing van de vrederechter, de uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort. Dit tijdsverlies kan snel enkele maanden bedragen.

Verder geldt zoals voorheen als de algemene vergadering met een meerderheid van 4/5de beslist tot afbraak en heropbouw van het gebouw, een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, als de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kosten van de werken.
De wet verduidelijkt nu als er geen overeenstemming bereikt wordt over de vergoeding, de rechter de vergoeding moet vaststellen op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel, zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering.

Ten slotte wordt nog bepaald dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en honoraria die verbonden zijn aan de vordering van de vereniging van mede-eigenaars tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd, ten laste zijn van de vereniging.

Het doorbreken van de unanimiteitsregel blijft behouden en dat is wellicht een goede zaak. Eén of enkele mede-eigenaars kunnen niet beletten dat het gebouw om redenen van veiligheid of hygiëne of andere wettelijke verplichtingen zou worden afgebroken en weer opgebouwd. Maar omwille van de impact van de inbreuk op het eigendomsrecht is het belangrijk dat de nodige waarborgen worden ingebouwd. Het valt nu nog te bezien of de bescherming van deze eigenaars niet nodeloos veel tijdsverlies veroorzaakt.

Nieuws

Op 12 oktober 2021 publiceerde de Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) een advies over de alarmbelprocedure onder het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV). De toepassing van de alarmbelprocedure hangt in grote mate af van de waarderingsregels die het bestuursorgaan hanteert. Bestuurders die de regels correct toepassen, vermijden de bijzondere aansprakelijkheid die zij kunnen oplopen.

Zoals inkomsten na de stopzetting van uw activiteit nog belastbaar kunnen zijn tot lang nadat u gestopt bent, zo kunnen ook kosten na de stopzetting nog aftrekbaar zijn. Het Hof van Beroep van Gent mocht zich in een bepaalde casus uitspreken over tal van kosten en uitgaven die nog na de stopzetting werden gedragen. Een bijzonder interessante casus!

Werknemers die een bedrijfswagen ter beschikking krijgen van hun werkgever, worden belast op een voordeel van alle aard. Dat voordeel is gebaseerd op de cataloguswaarde van het voertuig. Als de werkgever daar ook nog een tankkaart bij geeft, dan heeft dat geen impact op dat voordeel. Maar hoe zit het als de werknemer elektriciteit “tankt” op kosten van de werkgever?