Copropriété : adaptation de la réglementation concernant la démolition et la reconstruction

Une modification de loi intervenue en 2018 permettait de décider de la démolition et de la reconstruction de l’appartement à la majorité des quatre cinquièmes des copropriétaires. Cette procédure n’était possible que dans des situations spécifiques. Si les conditions imposées n’étaient pas réunies, l’unanimité était requise. Le 20 février 2020, la Cour constitutionnelle a toutefois annulé cette disposition légale. Le législateur a d’ores et déjà réagi.

La loi et la Cour constitutionnelle

La loi prévoyait qu’une majorité des quatre cinquièmes des voix suffisait pour décider de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble si cette décision était motivée par des raisons d’hygiène ou de sécurité ou par des coûts de rénovation disproportionnés. En cas de désaccord, un copropriétaire avait toutefois la possibilité d’abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci était inférieure à la quote-part qu’il aurait dû prendre en charge dans le coût total des travaux.

Un promoteur immobilier estimait que cette loi avait pour effet de priver un copropriétaire de son droit de disposer de son lot privatif. Une personne peut ainsi être confrontée à la démolition et à la reconstruction de l’immeuble dont elle est copropriétaire, même si elle y est opposée.

La Cour constitutionnelle (arrêt n° 30/2020) a annulé la loi, mais pas parce qu’elle n’aurait pas tenu compte de l’intérêt du copropriétaire opposé à une telle décision. La Cour reproche au législateur de ne pas avoir prévu de garanties supplémentaires et déclare :

Étant donné que la disposition attaquée peut avoir pour effet de contraindre un copropriétaire à renoncer à son droit de propriété, il doit être prévu que l’association des copropriétaires saisisse, de sa propre initiative, le juge de paix de sa décision..., et que le juge de paix puisse contrôler la légalité de cette décision, et le cas échéant, demander l’avis d’un expert sur le caractère approprié du montant de la compensation.

Adaptation du Code civil

Dans une loi du 31 juillet 2020, le législateur se conforme à la volonté de la Cour et adapte le Code civil.

Tout d’abord, la possibilité de décider de la démolition et de la reconstruction d’un immeuble à la majorité des quatre cinquièmes est reprise dans le Code civil. Cette procédure n’est (toujours) possible que si les raisons invoquées concernent la salubrité ou la sécurité ou le coût excessif, par rapport à la valeur de l’immeuble existant, d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales. Notez au passage que l’association des copropriétaires peut également décider à l’unanimité de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble, même si les raisons mentionnées ci-dessus font défaut.

Le Code prévoit toutefois à présent que si l’assemblée générale n’a pas pris la décision à l’unanimité des voix, l’association des copropriétaires peut saisir le juge de paix, dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu. L’initiative appartient donc désormais à l’association. L’action doit être dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l’assemblée générale, n’ont pas approuvé la décision.
Cette obligation présente toutefois un inconvénient : l’exécution de la décision de l’assemblée générale est suspendue jusqu’à ce que le juge de paix se soit prononcé. Or, cette procédure peut engendrer une perte de temps de plusieurs mois.

Si l’assemblée générale décide de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble à la majorité des quatre cinquièmes, un copropriétaire peut toujours abandonner, contre compensation, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux.
La loi précise à présent qu’à défaut d’accord concernant la compensation, celle-ci est déterminée par le juge en fonction de la valeur vénale actuelle du lot concerné, abstraction faite de la décision de l’assemblée générale.

Elle prévoit enfin que tous les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires liés à l’action de l’assemblée des copropriétaires dirigée contre tous les copropriétaires qui, disposant du droit de vote à l’assemblée générale, n’ont pas approuvé la décision sont toujours à charge de l’association.

La rupture de la règle de l’unanimité est maintenue et c’est probablement une bonne chose. Désormais, la démolition et la reconstruction d’un immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité ou pour échapper à d’autres obligations légales ne peuvent plus être empêchées par un seul copropriétaire ou une poignée de copropriétaires. Néanmoins, vu l’importance de l’ingérence dans le droit de propriété, il importe d’instaurer les garanties nécessaires. Reste à voir à présent si la protection de ces propriétaires ne génère pas inutilement une perte de temps considérable.

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