Privé-initiatieven sociale huisvesting geven ook recht op lager btw-tarief

In de sociale huisvesting geldt al langer een verlaagd btw-tarief van 6 % of 12 % voor de oprichting en verkoop van woningen. Sinds begin dit jaar is het toepassingsgebied van het verlaagd tarief van 12 % ook uitgebreid tot privé-initiatieven. Privé-investeerders moeten wel aan enkele bijkomende voorwaarden voldoen.

Sociale huisvesting

De oprichting en verkoop van woningen en wooncomplexen bestemd voor sociale huisvesting is al langer onderworpen aan een verlaagd btw-tarief. Ook werken in onroerende staat vallen onder deze regeling.

Het tarief bedraagt:

6 % als de handeling wordt gefactureerd aan een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of woningfonds;

12 % als de handeling wordt gefactureerd aan een provincie, gemeente, intercommunale, ocmw, of een erkende instelling zoals een psychiatrische instelling of een woonzorgcentrum.

Let op: het zijn de oprichting, de verkoop en de werken in onroerende staat die van het verlaagd tarief kunnen genieten. De 'sociale' verhuur die daarop volgt, is normaal gezien vrijgesteld van btw.

12% tarief nu ook voor privé-initiatieven

Ook privé-investeerders kunnen van het verlaagd tarief genieten voor de oprichting, verkopen en werken in onroerende staat van woningen bedoeld voor sociale huisvesting. Zijn expliciet uitgesloten: tuinaanleg, afsluitingen, zwembaden, sauna's, tennisbanen, ...    

De woning moet bestemd zijn voor sociale huisvesting. De bouwheer, eigenaar, koper moet de woning (i) verhuren aan een publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon die de woning dan in het kader van sociale huisvesting verder verhuurt OF (ii) zelf verhuren, maar dan wel binnen een beheersmandaat met een publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon. Onder publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen vallen o.a. huisvestingmaatschappijen, woningfondsen, provincies, gemeentes, intercommunales, ocmw's, maar ook autonome gemeentebedrijven en sociale verhuurkantoren.

De huur moet afgesloten worden voor een minimumtermijn van vijftien jaar. Als deze termijn niet wordt gerespecteerd, verliest de investeerder het voordeel van het verlaagd tarief vanaf het jaar waarin de huur afloopt. Voorbeeld: als deze voorwaarde niet meer gerespecteerd wordt vanaf het achtste jaar, dan zal de investeerder dus 8/15 van zijn voordeel verliezen.

Vanzelfsprekend moet de koper/bouwheer ook administratieve formaliteiten vervullen. Zo moet hij verklaren dat de woning bestemd zal worden voor sociale huisvesting. En moet hij een afschrift van het huurcontract indienen bij het btw-kantoor.

De verkoper/dienstverrichter moet op zijn factuur de datum en het referentienummer van de verhuurovereenkomst en het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de koper, bouwheer of leasingnemer vermelden. Daarnaast moet hij in de factuur verwijzen naar de toepasselijke wettelijke bepaling die het verlaagde btw-tarief van 12 % rechtvaardigt: “Uitvoering van werken die zijn bedoeld in rubriek XI van Tabel B van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 - Huisvesting in het kader van het sociaal beleid - Privé-initiatief” . Een kopie van de factuur moet hij bezorgen aan het btw-kantoor, en dit uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waarin de factuur uitgereikt had moeten worden.

En het tarief van 6 % voor werken in woningen ouder dan tien jaar?

Wie al recht  heeft op het verlaagd tarief voor werken in onroerende staat in woningen ouder dan tien jaar, kan dat tarief gewoon blijven toepassen. Dit is op twee punten voordeliger: (i) het tarief ligt lager, 6 % in plaats van 12 % voor sociale huisvesting en (ii) er moeten minder formaliteiten vervuld worden.

Nieuws

Bedrijven die hun werknemers meer opleidingsuren toekennen dan reglementair is vereist, genieten sinds 1 januari 2021 van een vrijstelling van doorstorting van bedrijfsvoorheffing. Als de werknemer gedurende een ononderbroken periode van 30 kalenderdagen minstens 10 dagen opleiding volgt op kosten van de werkgever, dan moet de werkgever een bedrag gelijk aan 11,75% van de bezoldiging van de betrokken werknemer niet doorstorten aan de Schatkist.

Sinds 2014 moeten banken aan het Centraal Aanspreekpunt of “CAP” laten weten wie er allemaal een rekening heeft bij Belgische banken. Dat laat de fiscus toe om, bij een onderzoek, met slechts één vraag aan het CAP, kennis te krijgen van de rekeningen van een belastingplichtige. Het saldo moest niet gecommuniceerd worden. Maar dat is veranderd op 1 januari 2021.

De mogelijkheid om een jaarrekening te corrigeren heeft eigenlijk pas een wettelijk kader gekregen in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV). De CBN heeft midden 2020 haar oude advies (van 2014) aan dat nieuwe wettelijke kader aangepast. De correctie of aanpassing van een goedgekeurde jaarrekening kan op twee verschillende manieren plaatsvinden.