Les initiatives privées dans le domaine du logement social ouvrent également droit au taux réduit de TVA

Le logement social bénéficie depuis déjà longtemps d'un taux réduit de TVA de 6 % ou 12 % pour la construction et la vente d'habitations. Depuis le début de cette année, le champ d'application du taux réduit de 12 % a également été étendu aux initiatives privées. Les investisseurs privés doivent néanmoins satisfaire à plusieurs conditions supplémentaires.

Logement social

La construction et la vente d'habitations et de complexes d'habitations destinés au logement social sont depuis longtemps soumises à un taux réduit de TVA. Les travaux immobiliers sont également soumis à ce régime.

Le taux applicable est le suivant:

6 % si l'opération est facturée à une société régionale de logement ou à un fonds du logement;

12 % si l'opération est facturée à une province, une commune, une intercommunale, un CPAS ou un établissement agréé, tel qu'un établissement psychiatrique ou un centre d'hébergement et de soins.

Attention: les opérations susceptibles de bénéficier du taux réduit sont la construction, la vente et les travaux immobiliers. La location 'sociale' qui s'ensuit est normalement exemptée de TVA.

Taux de 12% désormais aussi pour les initiatives privées

Les investisseurs privés peuvent eux aussi bénéficier du taux réduit pour la construction et la vente d'habitations destinées au logement social et pour les travaux immobiliers relatifs à de telles habitations. Sont expressément exclus: les travaux de jardinage, clôtures, piscines, saunas, terrains de tennis...    

L'habitation doit être destinée au logement social. Le maître d'ouvrage, propriétaire, acheteur doit (i) donner l'habitation en location à une personne morale de droit public ou de droit privé qui, à son tour, donne l'habitation en location dans le cadre du logement social OU (ii) donner personnellement l'habitation en location mais dans le cadre d'un mandat de gestion avec une personne morale de droit public ou de droit privé. Font e.a. partie des personnes morales de droit public et de droit privé, les sociétés de logement, les fonds du logement, les provinces, les communes, les intercommunales, les CPAS, mais aussi les régies communales autonomes et les agences immobilières sociales.

Le bail doit être conclu pour une durée minimale de quinze ans. Si cette durée n'est pas respectée, l'investisseur perd le bénéfice du taux réduit à partir de l'année où le bail prend fin. Exemple : Si cette condition n'est plus respectée à partir de la huitième année, l'investisseur perdra donc 8/15e de son avantage.

L'acheteur/maître d'ouvrage doit évidemment aussi remplir certaines formalités administratives. Il doit notamment déclarer que l'habitation sera destinée au logement social. Et il doit déposer une copie du bail au bureau de la TVA.

Le vendeur/prestataire de services doit mentionner sur sa facture la date et le numéro de référence du bail et le bureau de contrôle TVA compétent pour l'acheteur, le maître d'ouvrage ou le preneur (leasing). Il doit également renvoyer dans la facture à la disposition légale applicable qui justifie l'application du taux réduit de TVA de 12 %: “Exécution de travaux visés dans la rubrique XI du Tableau B de l'annexe à l'Arrêté royal n° 20 - Logement dans le cadre de la politique sociale - Initiative privée”. Il doit transmettre une copie de la facture au bureau de la TVA, et ce au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture aurait dû être délivrée.

Qu'advient-il du taux de 6 % pour les travaux dans des habitations de plus de dix ans?

Celui qui a déjà droit au taux réduit pour travaux immobiliers relatifs à des habitations de plus de dix ans, peut tout simplement continuer à appliquer ce taux. Ce régime est plus avantageux à deux égards: (i) le taux est inférieur, 6 % au lieu de 12 % pour le logement social et (ii) il y a moins de formalités à remplir.