Immeuble commun : déduction des frais relatifs à la partie professionnelle
Lorsquun indépendant utilise un immeuble commun à des fins professionnelles,
les frais et amortissements doivent être limités non seulement à la partie
professionnelle, mais ensuite aussi à la part quil détient dans la propriété.
Les immeubles faisant partie dune communauté matrimoniale bénéficient dune
tolérance administrative particulière.
Double limitation ?
Si vous utilisez un immeuble à des fins professionnelles, les frais (dont les
amortissements) sont déductibles. Si vous nutilisez cet immeuble que
partiellement à des fins professionnelles, la déductibilité des frais est
évidemment limitée à la partie professionnelle. Mais ce quon oublie parfois,
cest que la déduction doit ensuite encore être limitée à votre part dans la
propriété, si vous nêtes pas propriétaire, mais seulement copropriétaire de
limmeuble.
Exemples
Imaginons quen tant que salarié, vous aménagez une chambre détudiant qui
représente 5 % de votre habitation. Vous êtes propriétaire de lhabitation avec
votre partenaire. Si vous prouvez vos frais réels et que vous déduisez les
amortissements, lamortissement est limité à 5 % de votre moitié de
lhabitation
Imaginons que vous exploitez une entreprise dans une habitation ordinaire avec
un partenaire commercial. Vous utilisez tous les deux lhabitation à 100 % à des
fins professionnelles
Vous avez donc tous les deux droit à la moitié de la
déduction des frais. Sinon les frais seraient déductibles à 200 %...
Imaginons que vous êtes propriétaire dune habitation avec votre frère. Vous
avez le rez-de-chaussée où vous exploitez un commerce, tandis que votre frère
habite à létage du dessus, mais na rien à voir avec le commerce
Dans ce cas,
il est tout aussi logique que les frais relatifs à lhabitation ne soient
déductibles que pour moitié.
Et si vous nutilisez pas le rez-de-chaussée
entièrement à des fins professionnelles (vous vivez, par exemple, dans les
pièces à larrière du magasin), vous devez en plus limiter votre part à la
partie professionnelle.
Une double limitation ? Oui.
Communauté de biens
Dans un mariage, il y a trois patrimoines : les patrimoines de chacun des époux,
plus le patrimoine commun. Vous pouvez modeler quelque peu ce patrimoine commun
à laide dun contrat de mariage : vous pouvez limiter le patrimoine commun ou
même carrément lexclure. Dans ce dernier cas, on parle de séparation pure et
simple des biens. Les biens appartiennent alors soit à un partenaire, soit à
lautre, soit aux deux partenaires en copropriété. La communauté de biens va un
peu plus loin que la copropriété, parce quil y a confusion totale de la
propriété.
Et que constate-t-on ? Ladministration a toujours été davis que la double
limitation visée ci-dessus (partie professionnelle x part de propriété) ne doit
pas être appliquée si limmeuble en question est un bien commun aux époux.
Seule la limitation à la partie professionnelle doit en loccurrence être
appliquée. Si donc, en tant quindépendant, vous exploitez votre entreprise dans
un immeuble qui fait partie dune communauté de biens, vous ne devez pas tenir
compte de la limitation à la partie professionnelle pour déterminer la
déduction.
Une question parlementaire le confirme
ou pas
Le ministre fédéral des Finances a reçu une question concernant un travailleur
qui commence à utiliser une partie de son habitation pour faire du télétravail.
Et comme on pouvait sy attendre, le ministre confirme que :
a) le
télétravail ouvre droit à lamortissement de lhabitation ; et
b) la double
limitation est dapplication.
Ce quil ne confirme pas, cest le point de vue administratif selon lequel
aucune limitation de la propriété ne sapplique aux immeubles qui font partie
dune communauté de biens.
Faut-il en tirer des conséquences ? La question
posée concernait une affaire concrète dans laquelle les partenaires nétaient
pas mariés. Ils étaient donc copropriétaires. En réalité, la question nétait
donc pas de savoir si la tolérance existait toujours.
Dun autre côté, force est dadmettre que la tolérance administrative date
quelque peu. Une différence de traitement entre personnes mariées et cohabitants
(légaux ou non) constitue une discrimination quaucun juge nadmettra.
La question est donc de savoir si le ministre a délibérément ou inconsciemment
évité la tolérance pour les biens faisant partie de la communauté
matrimoniale...
Frais généraux vs spécifiques
Pour terminer, il convient certainement encore de préciser que la double
limitation sapplique uniquement aux frais qui se rapportent à lensemble de
limmeuble. Lamortissement du prix dacquisition ou du coût de revient de
limmeuble en est lexemple le plus évident.
Les frais qui se rapportent spécifiquement à la partie commerciale de limmeuble
(comme le chauffage, lélectricité, laménagement...) sont évidemment
déductibles à 100 %, parce quils sont également professionnels à 100 %. La
limitation à la part dans la propriété nest en loccurrence pas
dapplication.