Obligation flamand de rénovation des bâtiments non résidentiels

Il existe, depuis le 1er janvier 2022, en Région flamande, une obligation de « rénovation » en cas de transfert d'un bâtiment non résidentiel. Cela signifie que certaines installations doivent être remplacées dans les 5 ans après le transfert. Toujours dans les 5 ans après le transfert, les bâtiments doivent également satisfaire à certaines exigences énergétiques minimales.

À partir du 1er janvier 2022

Le 9 juillet 2021, le Gouvernement flamand a approuvé l’obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels. Cette obligation implique que :
a) les bâtiments non résidentiels et unités non résidentielles doivent implémenter,
b) au plus tard dans les 5 ans
c) après la date de la passation de l’acte de transfert en pleine propriété, de l’établissement d'un droit de superficie ou d’emphytéose,
quatre mesures de rénovation énergétique.

Ces 4 mesures énergétiques sont les suivantes :

Si une valeur R minimale de 0,75 m²K/W pour l'isolation de la toiture n'est pas atteinte, le bien immobilier doit être doté d'une isolation de la toiture avec une valeur U maximale de 0,24 W/m²K.

Le simple vitrage doit être remplacé par un vitrage ayant une valeur U maximale de 1 W/m²K.

Tous les générateurs de chaleur centraux qui font partie d'une installation de chauffage des locaux de plus de quinze ans doivent être remplacés, sauf s'il peut être démontré que l'installation répond aux exigences minimales d'installation pour la rénovation.

Tous les systèmes de refroidissement qui ont plus de 15 ans et qui utilisent des réfrigérants à base de substances appauvrissant la couche d'ozone ou dont le PRP est d'au moins 2500 doivent être remplacés par des systèmes de refroidissement qui n'utilisent pas de tels réfrigérants.

Bâtiments non résidentiels et unités non résidentielles

Avez-vous affaire à un bâtiment résidentiel ou à un bâtiment non résidentiel ? Pour le savoir, vous devez examiner la situation de fait. La destination du bâtiment au moment de la passation de l’acte est déterminante. Ce que vous ferez de ce bâtiment par la suite importe peu. 

Il est par ailleurs question de bâtiments non résidentiels et d’« unités » non résidentielles. Il se peut donc que vous n’acquériez qu'une partie d’un bâtiment. Dans ce cas, l’obligation de rénovation concerne uniquement cette unité.

Tous les bâtiments sont en principe des « bâtiments non résidentiels », sauf :

les bâtiments d’habitation

les bâtiments industriels destinés à la production et au stockage, ou à la manutention de produits

les petits bâtiments isolés (d'une superficie au sol utile de moins de 50 m²)

les fermes

les églises

les bâtiments qui seront utilisés pendant moins de deux ans.

Les bureaux, commerces, établissements horeca, écoles, établissements de soins, bâtiments publics… sont des exemples typiques de bâtiments non résidentiels.

5 ans après le transfert

L’obligation de rénovation commence à courir à partir de l’acte authentique du transfert de la pleine propriété du bâtiment. L’obligation s’applique également en cas de transfert ou d’établissement d'un droit de superficie ou d’emphytéose, mais pas s’il s’agit de la prolongation d’un droit de superficie ou d'emphytéose existant entre les mêmes parties. L’obligation de rénovation ne s’applique pas non plus en cas de transfert d'un bâtiment (ou d’un droit de superficie/droit d’emphytéose) dans le cadre d'une fusion ou d'une absorption. De même, lorsqu'un bâtiment est démoli dans les cinq ans après son acquisition, il n’y a - pour des raisons évidentes - aucune obligation de rénovation.

Performance énergétique minimale

Outre à l’obligation de rénovation énergétique, les bâtiments non résidentiels sont soumis à l’obligation d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal - s’ils sont transférés à partir du 1er janvier 2022.

Pour les petits bâtiments non résidentiels, il existe déjà, depuis le 1er janvier 2020, une obligation de disposer d’un certificat de performance énergétique (PEB) en cas de vente. Un bâtiment non résidentiel est considéré comme petit si le bâtiment avec une destination principale non résidentielle a une superficie au sol utile ne dépassant pas 500 m².

En cas de transfert de tels petits bâtiments et unités non résidentiels aux termes d'un acte reçu à partir du 1er janvier 2022, le bâtiment doit obtenir, dans les 5 ans après l’acte authentique de transfert (ou d’établissement/de transfert d'un droit de superficie/d’emphytéose), au minimum un label de performance énergétique C. L’acquéreur décide librement des mesures qu'il prend en plus des mesures minimales de rénovation énergétique pour obtenir ce label C.

Aucun PEB ne peut encore être établi en cas de transfert d'un grand bâtiment non résidentiel. L’obligation PEB ne s’appliquera à ces bâtiments qu’à partir du 1er janvier 2023, mais l’obligation de rénovation énergétique leur est déjà applicable à partir du 1er janvier 2022.

Amendes

Celui qui ne respecte pas l’obligation de rénovation encourt une amende administrative. Cette amende peut aller de 500 euros à 200 000 euros.

L’amende n’est par ailleurs pas libératoire. Cela signifie que le propriétaire, le superficiaire ou l’emphytéote se verra imposer un nouveau délai pour satisfaire à l’obligation de rénovation.

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