Nieuw belastingregime voor buitenlandse woningen

Na twee Europese veroordelingen heeft België het belastingstelsel voor buitenlandse onroerende goederen aangepast. U krijgt tot eind 2021 om via een bijzondere aangifte de waarde van het inkomen van die buitenlandse onroerende goederen te bepalen. Daarna moet u er – misschien – belastingen op betalen.

Tot 2020

België werd door het Europees Hof van Justitie in 2020 nog veroordeeld omdat het buitenlandse onroerende goederen zwaarder belast dan binnenlandse. Dat heeft in het bijzonder te maken met de waardering van het inkomen van zo'n onroerend goed.

Voor Belgische onroerende goederen wordt het jaarlijks inkomen geschat op basis van normen van 1975. De waarde van het onroerend goed heeft wel invloed maar is zeker niet van doorslaggevende aard. Als u vandaag een nieuw gebouw neerpoot, dan wordt het belastbaar inkomen bepaald op basis van de huurwaarde van dat gebouw ... anno 1975 (weliswaar gevolgd door een fikse indexaanpassing).

Voor buitenlandse onroerende goederen wordt gekeken naar de werkelijke huurprijs of werkelijke huurwaarde. Die ligt in de praktijk aanzienlijk hoger.

België was na de veroordelingen dus verplicht om buitenlandse en Belgische onroerende goederen op dezelfde manier te behandelen.

Vanaf 2021

Vanaf 2021 wordt het buitenlandse onroerend inkomen dus ook bepaald aan de hand van de normen zoals die gelden voor Belgische onroerende goederen. Een buitenlands kadastraal inkomen dus. Dit geldt enkel voor Belgische rijksinwoners en RPB-plichtigen (zoals vzw's) met een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed
De zakelijke rechten zijn eigendom, erfpacht, opstal en vruchtgebruik.
Er wordt dus geen buitenlandse kadastraal inkomen toegekend voor onroerende goederen van vennootschappen omdat die daar toch niet op belast worden.

Het buitenlands kadastraal inkomen

De regels over de vaststelling van het kadastraal inkomen veranderen en ze worden ook van toepassing op buitenlandse onroerende goederen. Het kadastraal inkomen wordt voortaan in 3 opeenvolgende stappen bepaald.

Stap 1: de administratie kijkt naar de "normale nettohuurwaarde" op 1 januari 1975 van het gebouw zelf of van een "gepast referentieperceel". Als dat niet lukt, gaan we naar stap 2.

Stap 2: de administratie past 5,3% toe op de normale verkoopwaarde van het perceel op 1 januari 1975. Als dat niet lukt (en dit is nieuw), gaan we naar stap 3.

Stap 3: de administratie baseert zich op de actuele normale verkoopwaarde gedeeld door een jaarlijks vast te stellen "correctiefactor" en vermenigvuldigd met 5,3%. Voor het jaar 2020 bedraagt die correctiefactor 15,036 en voor 2021: 15,018%.
Er zijn dus twee nieuwigheden: ten eerste de manier waarop de belastbare basis van buitenlandse onroerende goederen wordt bepaald, en ten tweede de invoering van de correctiefactor wat ook nieuw is voor Belgische onroerende goederen.

Aangifteverplichting

Voortaan bent u ook verplicht om aangifte te doen, binnen de 4 maanden, van elke "verwerving" of "vervreemding" van een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed.

Wie op 31/12/2020 een buitenlands onroerend goed bezat, kan (wellicht) vanaf juni aangifte doen via MyMinfin.
Bouwt u een huis in het buitenland of verbouwt u, dan is er net zoals voor Belgische gebouwen, een aangifteplicht (van resp. ingebruikname en einde van de werkzaamheden). Voor die aangifte heeft u slechts 30 dagen.

Er staan strenge sancties op het ontbreken van een aangifte: de administratieve boete bedraagt minstens 250 en maximaal 3.000 euro. Niet alleen is deze boete nieuw voor buitenlandse onroerende goederen, maar het is ook een belangrijke verhoging van de boete voor wie geen aangifte doet bij nieuwbouw of verbouwing van een Belgisch onroerend goed.

Maar mag België wel belastingen heffen?

U vraagt zich terecht af of inkomsten van onroerende goederen in het buitenland überhaupt in België belastbaar zijn. Het antwoord daarop is: in de meeste gevallen niet. Immers, de verdragen die België gesloten heeft om dubbele belastingen te vermijden, voorzien steeds dat de belastingheffing over onroerende goederen toekomt aan het land waar het onroerend goed gelegen is.

Toch heeft deze nieuwe regeling belang. België mag dan weliswaar geen belastingen heffen op het buitenlandse onroerend inkomen, ze mag er voor de bepaling van het belastingtarief op uw inkomsten wel rekening mee houden. Door de verhoging van uw buitenlands inkomen zal u in de praktijk meer belastingen betalen op de totaliteit van uw inkomsten.

Deze nieuwigheden treden in werking vanaf dit jaar. Wie een onroerend goed aangaf in voorgaande jaren zal over enkele maanden een schrijven ontvangen van de belastingadministratie met meer tekst en uitleg. De eerste keer dat u het moet aangeven is dan in de aangifte van 2022.

Nieuws

Op 1 juli 2021 verandert de BTW-regeling voor internationale e-commerce grondig. Vanaf die datum moet de verkoper vrijwel altijd de BTW-regeling toepassen van het land van de particuliere afnemer. Om te vermijden dat u daarom in alle EU-lidstaten aangifte moet doen, kan u zich sinds 1 april registreren voor de zogenaamde OSS-regeling of éénloketsysteem.

Eind 2020 verhoogde de wetgever het standaardtarief van de investeringsaftrek van 8% naar 25% voor de vaste activa die worden verkregen of tot stand gebracht tussen 12 maart 2020 en 31 december 2022. Daardoor ligt het standaardtarief hoger dan het “verhoogde tarief”. Welk tarief is dan toepasselijk?

Op 31 maart jl. verschenen er in het Belgisch Staatsblad drie belangrijke BTW-maatregelen die ondernemers enige financiële ademruimte kunnen geven. De wijzigingen hebben betrekking op het decembervoorschot, de teruggavedrempel en de proportionele geldboete bij niet-tijdige betaling.