Kwijtschelding van huur ten gevolge van de COVID-19-pandemie - Boekhoudkundig

De Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) publiceerde onlangs een ontwerpadvies over de boekhoudkundige verwerking van een kwijtschelding van handelshuur. Volgens de CBN mag het “verlies” aan huuropbrengsten in hoofde van de verhuurder in één keer geboekt worden en moet het niet over de looptijd van de handelshuur gespreid worden.

Kwijtschelding versus voordeel

U zou de kwijtschelding van de huur kunnen beschouwen als een voordeel vanwege de verhuurder aan de huurder. Over “voordelen toegekend aan de huurder” had de CBN al eerder een advies verleend. Volgens dat advies (dat specifiek gaat over de toekenning van voordelen toegekend aan de huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst) moet de verhuurder een dergelijk voordeel lineair gespreid in resultaat opnemen als een vermindering van de huuropbrengsten.

Stel u komt met een huurder overeen dat er 3 maanden geen huur verschuldigd is als hij/zij de handelshuur vernieuwt. In dat geval moet u als verhuurder het bedrag van de kwijtschelding spreiden over de ganse duurtijd van het contract. In principe moet u dat lineair spreiden maar u mag een andere spreiding gebruiken als dat meer toepasselijk is (bijvoorbeeld degressief omdat het belang van het voordeel verdwijnt naarmate het contract vordert).

Een zelfde redenering geldt aan de kant van de huurder die de kost van de huurder lineair moet verminderen met het voordeel.

Kwijtschelding onder corona is geen “voordeel”

Maar de CBN slaat in haar ontwerpadvies duidelijk een andere weg in. Ze meent -niet onterecht- dat de kwijtschelding niet gelijkgeschakeld mag worden met een onderhandelde commerciële korting. De kwijtschelding van huur in het kader van de coronacrisis is volgens de CBN eerder een bittere noodzaak vanuit liquiditeitsperspectief bij de huurder.

De CBN haalt daarbij aan dat bijvoorbeeld kwijtschelding gegeven wordt omdat het gehuurde goed (onroerend of roerend) omwille van de lockdown niet gebruikt kan worden. Hierbij moet opgemerkt worden dat, tenzij er bijzondere contractuele bepalingen bestaan, een dergelijke kwijtschelding op zich niet afdwingbaar is. Rechtspraak over deze kwestie wordt -op enkele uitzonderingen na- veelal uitgesproken ten voordele van de verhuurder.

Anderzijds is het voor de betrokken partijen vrijwel steeds beter om ter zake afspraken te maken. Zowel de Brusselse als de Vlaamse regering ondersteunen trouwens dergelijke overeenkomsten met de zogenaamde handelshuurlening. Als de huurder en de verhuurder overeenkomen dat deze laatste één of meerdere maanden huur kwijtscheldt, dan kan de huurder van de overheid een som geld lenen die overeenkomt met meerdere maanden huur en die wordt direct aan de verhuurder gestort. Op die manier heeft de verhuurder zekerheid over de betaling van de huur terwijl de huurder de huur van de betrokken maanden kan spreiden over een termijn van 2 jaar.

Geen spreiding nodig

De Commissie concludeert dat zowel de verhuurder als de huurder, de kwijtgescholden huur niet moeten spreiden in de tijd als respectievelijk een kost of een opbrengst. De kwijtschelding is immers een overmachtssituatie als gevolg van de pandemie.
Als de verhuurder bijvoorbeeld 3 maanden huur kwijtscheldt, dan moet de verhuurder daardoor voor dat boekjaar slechts een huur als opbrengst erkennen voor 9 maanden. De huurder van zijn kant kan ook maar een kost erkennen voor 9 maanden.

Leasing

In het ontwerpadvies gaat de Commissie ook in op de boekhoudrechtelijke verwerking bij een operationele leasing. Bij een operationele leasing blijft het actief op de balans staan van de verhuurder.
De termijn van de overeenkomst kan verlengd worden met de duur van de kwijtschelding.
Ook hier moeten de verhuurder en de huurder de mindere huur niet spreiden als respectievelijk een kost of een opbrengst in de tijd.

Bij een financiële leasing zal het actief op de balans van de huurder staan. In dat geval is er sowieso een ontkoppeling van de schuld ten opzichte van het betrokken actief. Het actief wordt afgeschreven door de huurder.
De niet-betaling van de huur zal vaak in principe enkel betrekking hebben op de hoofdsom. Eventueel moet er dan wel een aanpassing gebeuren van de bedragen die geboekt moeten worden onder schulden op meer dan één jaar en schulden op ten hoogste één jaar.

Het ontwerpadvies is vooral goed nieuws voor de verhuurders die op deze manier geen winst moeten registreren die niet echt bestaat. De CBN adviseert bijkomend om het voorzichtigheidsbeginsel in acht te nemen: als de vordering (op de huurder) onzeker wordt, moet dit ook tot uiting komen in de boekhouding.

Nieuws

De ‘milde toepassing’ van de 80%-grens, zoals de belastingadministratie die toepaste voor de premies van 2020, wordt verlengd voor de premies van 2021. De administratie kondigde dit aan in een circulaire van 10 juni 2021. Wat houdt die versoepeling precies in?

Midden 2020 pakte de regering uit met de consumptiecheque. De werkgever mocht zijn personeel een bonus geven, vrij van belastingen en sociale zekerheid, tot maximum 300 euro. Een jaar later komt er een heruitgave van deze bonus (nu heet die ‘coronapremie’), maar ook aan de consumptiecheque wordt noodgedwongen nog wat gesleuteld.

Voor een ondernemer is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (kortweg KI) relevant in twee specifieke situaties: als hij als particulier een woning verhuurt aan een onderneming en als hij als bedrijfsleider een woning verhuurt aan zijn eigen onderneming.