Bail commercial: révision

La loi sur les baux commerciaux autorise tant le bailleur que le preneur a demandé une révision du loyer lorsque les circonstances le justifient. Une affaire a été portée devant la justice de paix d’Anvers qui illustre bien les limites de ce droit.

Article 6 de la loi sur les baux commerciaux

Le droit de demander une révision du loyer figure à l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux. Cet article s’énonce comme suit :
« À l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
Le juge statue en équité et n’a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.
L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Le loyer revisé produira ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.
»

Les principaux éléments sont les suivants :

les deux parties peuvent demander une révision ;

il doit y avoir des circonstances nouvelles ;

la valeur locative normale suite aux nouveaux développements est supérieure ou inférieure de 15 % au loyer stipulé dans le bail ;

une révision pour être demandée tous les trois ans.

Les faits sur la Groenplaats d’Anvers

X (propriétaire) et Y (preneur) ont un contrat de bail commercial. À un moment donné, ils conviennent de procéder à une rénovation de l’immeuble et conviennent du montant à concurrence duquel chacun contribuera au coût des travaux de rénovation. Après les travaux de rénovation (en 2015), ils concluent un nouveau contrat de bail commercial pour vingt-sept ans, prenant effet le 1er décembre 2015. Le loyer mensuel est de 4 000 euros.

Au troisième anniversaire du contrat, X demande une révision du loyer, tel que prévu à l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux. X estime que le loyer mensuel devrait désormais s’élever à 8 500 euros. X demande donc au juge d’imposer ce montant comme nouveau loyer ou à tout le moins de désigner un expert.

X invoque l’existence de circonstances nouvelles :

le réaménagement de la Groenplaats a été approuvé en décembre 2016 ;

le réaménagement des quais de l’Escaut a débuté en août 2017 ;

les Leien et l’Operaplein, etc. devraient être terminés en décembre 2018 ;

une zone de basse émission a été instaurée à Anvers à partir du 1er février 2017.

Mais qu’en pense le juge ?

Droit impératif

Un premier point que le juge a clarifié est que l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux est de droit impératif. Cela signifie que les parties ne peuvent convenir d’y déroger. L’avocat de Y a en effet argumenté que le contrat lui-même prévoyait déjà qu’un nouveau loyer pourrait être convenu après quinze ans et que l’article 6 ne trouverait alors plus à s’appliquer. Mais cet argument a été balayé par le juge.

Base de calcul

Un deuxième point concerne le calcul des 15 % et plus précisément la valeur de référence (autrement dit, la base sur laquelle ces 15 % sont calculés).

Le juge précise que la valeur de référence avec laquelle la valeur locative actuelle doit être comparée n’est pas le loyer convenu à la prise d’effet du contrat de bail, mais bien la valeur locative normale à la prise d’effet de ce contrat.

On peut en principe considérer que le loyer convenu est égal à la valeur locative normale. Mais dans le cas présent, le preneur conteste ce principe. Y affirme en effet avoir réalisé de lourds investissements en 2014, de sorte que l’immeuble a pris une plus-value, et qu’en échange, les parties ont conclu un contrat de bail pour une durée de vingt-sept ans, à un loyer de 4 000 euros par mois.
X dément formellement.

Le juge considère tout d’abord que X (le bailleur) doit prouver que la valeur locative normale au moment de la conclusion du contrat de bail en 2015 était égale au loyer stipulé dans le bail. En cause, X est en effet la partie demanderesse et prétend que la valeur locative a augmenté de plus de 15 %. X doit dès lors prouver quelle était la valeur de référence. Le juge ne peut inférer clairement de la correspondance qu’il y aurait eu un accord selon lequel Y devrait payer moins de loyer parce qu’il y aurait eu des travaux de rénovation. X ne parvient cependant pas à prouver quelle serait la valeur de référence, de sorte que la première condition n’est pas remplie (augmentation de 15 %).

Circonstances nouvelles

Le juge va toutefois encore plus loin. X aurait prétendu que l’immeuble devrait rapporter un loyer beaucoup plus élevé, parce que sa situation s’améliorerait fortement en raison de divers travaux. Ces travaux constituent-ils des circonstances nouvelles ? Selon le juge, les circonstances nouvelles sont « des circonstances objectives qui influencent durablement la valeur locative d’un bien de commerce, mais qui n’étaient pas disponibles lors de la fixation du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer ».
Les circonstances nouvelles ne doivent pas être imprévisibles, mais elles doivent présenter un caractère durable. Cela signifie qu’elles auront une influence probable sur la valeur locative du bien pendant une période d’au moins trois ans.

Le juge considère en outre que: pour qu’une circonstance ait valeur de circonstance nouvelle, il faut qu’elle se soit produite au moment de la demande de révision du loyer. Une circonstance ne peut être qualifiée de nouvelle si elle ne s’est pas encore produite. Toutes les circonstances invoquées par X (le réaménagement prévu de la Groenplaats, les travaux non encore achevés d’aménagement des nouveaux Leien…) ne sont donc absolument pas encore des circonstances nouvelles. Les travaux ne sont pas encore terminés ! Quant à la zone de basse émission, le juge déclare qu’il n’est pas prouvé de manière suffisante que son instauration aurait un impact tel qu’elle justifie une augmentation du loyer.

En cause, la demande du propriétaire a donc été entièrement rejetée et comme ce dernier n’a en outre pas pu prouver quelle était la valeur de référence du loyer, il est peu probable qu’il puisse demander un loyer plus élevé à l’avenir – même si la Groenplaats est un jour réaménagée.

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