Wanneer wordt btw aangerekend op onroerende verhuur?

Sinds 1 januari 2019 is btw verschuldigd bij verhuring van onroerende goederen… of beter gezegd: kan er btw verschuldigd zijn. De belastingadministratie verduidelijkte onlangs in welke gevallen er btw op de huurprijs kan zitten.

Drie gevallen

Er zijn drie situaties waarin btw wordt aangerekend op onroerende verhuur:

als de huurder en de verhuurder kiezen voor verhuring met btw (de zogenaamde optionele btw-heffing);

bij de verhuring van opslagruimten. Dat was vroeger ook al mogelijk maar voortaan is er een onderscheid naargelang de huurder een belastingplichtige is of niet; en

bij verhuring van onroerende goederen op korte termijn (minder dan 6 maanden).

Optionele btw-heffing

Bij de optionele btw-heffing kiezen verhuurder en huurder samen om de verhuring aan btw te onderwerpen. Ze moeten daarom een pro fisco-verklaring opnemen in de huurovereenkomst. Het voordeel voor de verhuurder is uiteraard dat de btw die hij/zij zelf betaalde, aftrekbaar wordt.

Bijkomend is vereist dat de huurder het onroerend goed gebruikt voor een btw-activiteit. De btw op de huurprijs is dus ook voor de huurder aftrekbaar. Hou er wel rekening mee dat het onroerend goed redelijk nieuw moet zijn want de verhuurder mag er nog geen btw op betaald hebben vóór 1 oktober 2018. De fiscus interpreteert deze voorwaarde redelijk soepel. Met btw betaald naar aanleiding van afbraakwerken of btw betaald aan de architect wordt geen rekening gehouden. Als we het dus hebben over “de eerste keer btw na 1 oktober 2018” dan bedoelen we dus echt btw op facturen van de hoofdaannemer aan de bouwheer/verhuurder.

Het systeem geldt enkel voor passieve verhuring (dus louter verhuring van een onroerend goed, zonder diensten). Het geldt niet voor terreinen. Verhuurt u een gebouw met terrein, dan kan de prijs voor beiden aan btw onderworpen worden, maar bij verhuring van een terrein alleen kan u nooit kiezen voor btw. U kan daarentegen wel kiezen voor btw als u slechts een deel van een gebouw verhuurt. Dat deel moet wel economisch zelfstandig kunnen functioneren. Het zal bijvoorbeeld een afzonderlijke toegang moeten hebben.

Als de btw voor bedrijfsactiva werd afgetrokken, en achteraf wordt het beroepsmatig gebruik van die activa onderbroken, dan moet u een zogenaamde btw-herziening toepassen. Dat betekent dat u de afgetrokken btw moet terugbetalen voor de periode die nog moet lopen. Voor gebouwen moet u een herziening doen als die wijziging plaatsvindt binnen de 15 jaar. In principe zou dit betekenen dat als uw huurder weggaat, u een herziening moet doen voor de periode dat het gebouw leegstond. Maar ook daar wordt een mouw aangepast: onder bepaalde voorwaarden moet u geen herziening doen als u een tijdlang geen verhuring hebt. Maar de keerzijde van de medaille is dat de herzieningstermijn niet 15 jaar is, maar wel 25 jaar.

Verhuring van opslagruimten

De terbeschikkingstelling van opslagruimten is nu ook al onderworpen aan btw maar er is toch een belangrijke nieuwigheid. In geval van een verhuring aan een btw-plichtige (een zgn. B2B-verhuring) was de verhuurder verplicht om met btw te verhuren van zodra het betrokken gebouw voor meer dan 90% als opslagruimte wordt gebruikt.

Vanaf 1 januari 2019 kan u btw toepassen als het gebouw voor meer dan 50% als opslagruimte wordt gebruikt. Is er een commercieel deel in dat gebouw (bv. een verkoopsruimte) dan mag die niet groter zijn dan 10% van het gebouw. Wordt de 50% niet gehaald of wordt de 10% overschreden, dan is er wettelijk gezien geen sprake van een opslagruimte en kan u dus niet verhuren met btw tenzij u gaat voor de optionele verhuur met btw zoals hierboven omschreven.

Een B2C-verhuring van opslagruimten blijft in alle gevallen onderworpen aan btw.

Korte termijnverhuring

Als u gebouwen verhuurt aan btw-plichtigen voor maximaal 6 maanden, dan kon u vroeger kiezen om geen btw toe te passen. Dat kan niet meer: korte termijnverhuringen aan btw-plichtigen zijn voortaan steeds onderworpen aan btw. Verhuurt u enkel aan particulieren of aan niet-btw-plichtige vzw's dan verandert er niets en is er ook na 1 januari 2019 geen btw verschuldigd.

Nieuws

Op 12 oktober 2021 publiceerde de Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) een advies over de alarmbelprocedure onder het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV). De toepassing van de alarmbelprocedure hangt in grote mate af van de waarderingsregels die het bestuursorgaan hanteert. Bestuurders die de regels correct toepassen, vermijden de bijzondere aansprakelijkheid die zij kunnen oplopen.

Zoals inkomsten na de stopzetting van uw activiteit nog belastbaar kunnen zijn tot lang nadat u gestopt bent, zo kunnen ook kosten na de stopzetting nog aftrekbaar zijn. Het Hof van Beroep van Gent mocht zich in een bepaalde casus uitspreken over tal van kosten en uitgaven die nog na de stopzetting werden gedragen. Een bijzonder interessante casus!

Werknemers die een bedrijfswagen ter beschikking krijgen van hun werkgever, worden belast op een voordeel van alle aard. Dat voordeel is gebaseerd op de cataloguswaarde van het voertuig. Als de werkgever daar ook nog een tankkaart bij geeft, dan heeft dat geen impact op dat voordeel. Maar hoe zit het als de werknemer elektriciteit “tankt” op kosten van de werkgever?