Wanneer wordt btw aangerekend op onroerende verhuur?

Sinds 1 januari 2019 is btw verschuldigd bij verhuring van onroerende goederen… of beter gezegd: kan er btw verschuldigd zijn. De belastingadministratie verduidelijkte onlangs in welke gevallen er btw op de huurprijs kan zitten.

Drie gevallen

Er zijn drie situaties waarin btw wordt aangerekend op onroerende verhuur:

als de huurder en de verhuurder kiezen voor verhuring met btw (de zogenaamde optionele btw-heffing);

bij de verhuring van opslagruimten. Dat was vroeger ook al mogelijk maar voortaan is er een onderscheid naargelang de huurder een belastingplichtige is of niet; en

bij verhuring van onroerende goederen op korte termijn (minder dan 6 maanden).

Optionele btw-heffing

Bij de optionele btw-heffing kiezen verhuurder en huurder samen om de verhuring aan btw te onderwerpen. Ze moeten daarom een pro fisco-verklaring opnemen in de huurovereenkomst. Het voordeel voor de verhuurder is uiteraard dat de btw die hij/zij zelf betaalde, aftrekbaar wordt.

Bijkomend is vereist dat de huurder het onroerend goed gebruikt voor een btw-activiteit. De btw op de huurprijs is dus ook voor de huurder aftrekbaar. Hou er wel rekening mee dat het onroerend goed redelijk nieuw moet zijn want de verhuurder mag er nog geen btw op betaald hebben vóór 1 oktober 2018. De fiscus interpreteert deze voorwaarde redelijk soepel. Met btw betaald naar aanleiding van afbraakwerken of btw betaald aan de architect wordt geen rekening gehouden. Als we het dus hebben over “de eerste keer btw na 1 oktober 2018” dan bedoelen we dus echt btw op facturen van de hoofdaannemer aan de bouwheer/verhuurder.

Het systeem geldt enkel voor passieve verhuring (dus louter verhuring van een onroerend goed, zonder diensten). Het geldt niet voor terreinen. Verhuurt u een gebouw met terrein, dan kan de prijs voor beiden aan btw onderworpen worden, maar bij verhuring van een terrein alleen kan u nooit kiezen voor btw. U kan daarentegen wel kiezen voor btw als u slechts een deel van een gebouw verhuurt. Dat deel moet wel economisch zelfstandig kunnen functioneren. Het zal bijvoorbeeld een afzonderlijke toegang moeten hebben.

Als de btw voor bedrijfsactiva werd afgetrokken, en achteraf wordt het beroepsmatig gebruik van die activa onderbroken, dan moet u een zogenaamde btw-herziening toepassen. Dat betekent dat u de afgetrokken btw moet terugbetalen voor de periode die nog moet lopen. Voor gebouwen moet u een herziening doen als die wijziging plaatsvindt binnen de 15 jaar. In principe zou dit betekenen dat als uw huurder weggaat, u een herziening moet doen voor de periode dat het gebouw leegstond. Maar ook daar wordt een mouw aangepast: onder bepaalde voorwaarden moet u geen herziening doen als u een tijdlang geen verhuring hebt. Maar de keerzijde van de medaille is dat de herzieningstermijn niet 15 jaar is, maar wel 25 jaar.

Verhuring van opslagruimten

De terbeschikkingstelling van opslagruimten is nu ook al onderworpen aan btw maar er is toch een belangrijke nieuwigheid. In geval van een verhuring aan een btw-plichtige (een zgn. B2B-verhuring) was de verhuurder verplicht om met btw te verhuren van zodra het betrokken gebouw voor meer dan 90% als opslagruimte wordt gebruikt.

Vanaf 1 januari 2019 kan u btw toepassen als het gebouw voor meer dan 50% als opslagruimte wordt gebruikt. Is er een commercieel deel in dat gebouw (bv. een verkoopsruimte) dan mag die niet groter zijn dan 10% van het gebouw. Wordt de 50% niet gehaald of wordt de 10% overschreden, dan is er wettelijk gezien geen sprake van een opslagruimte en kan u dus niet verhuren met btw tenzij u gaat voor de optionele verhuur met btw zoals hierboven omschreven.

Een B2C-verhuring van opslagruimten blijft in alle gevallen onderworpen aan btw.

Korte termijnverhuring

Als u gebouwen verhuurt aan btw-plichtigen voor maximaal 6 maanden, dan kon u vroeger kiezen om geen btw toe te passen. Dat kan niet meer: korte termijnverhuringen aan btw-plichtigen zijn voortaan steeds onderworpen aan btw. Verhuurt u enkel aan particulieren of aan niet-btw-plichtige vzw's dan verandert er niets en is er ook na 1 januari 2019 geen btw verschuldigd.

Nieuws

Op 1 juli 2021 verandert de BTW-regeling voor internationale e-commerce grondig. Vanaf die datum moet de verkoper vrijwel altijd de BTW-regeling toepassen van het land van de particuliere afnemer. Om te vermijden dat u daarom in alle EU-lidstaten aangifte moet doen, kan u zich sinds 1 april registreren voor de zogenaamde OSS-regeling of éénloketsysteem.

Eind 2020 verhoogde de wetgever het standaardtarief van de investeringsaftrek van 8% naar 25% voor de vaste activa die worden verkregen of tot stand gebracht tussen 12 maart 2020 en 31 december 2022. Daardoor ligt het standaardtarief hoger dan het “verhoogde tarief”. Welk tarief is dan toepasselijk?

Op 31 maart jl. verschenen er in het Belgisch Staatsblad drie belangrijke BTW-maatregelen die ondernemers enige financiële ademruimte kunnen geven. De wijzigingen hebben betrekking op het decembervoorschot, de teruggavedrempel en de proportionele geldboete bij niet-tijdige betaling.