Quand imputer la TVA sur une location immobilière ?

Depuis le 1er janvier 2019, la TVA est due en cas de location de biens immobiliers... ou plus exactement : la TVA peut être due. L'Administration fiscale a récemment précisé les cas dans lesquels la TVA peut être imputée sur le loyer.

Trois cas

Il y a trois situations dans lesquelles la TVA est imputée sur une location immobilière :

lorsque le preneur et le bailleur optent pour une location avec TVA (régime de taxation optionnelle) ;

en cas de location d'entrepôts. C'était déjà possible auparavant, mais désormais, il est fait une distinction selon que le preneur est assujetti ou non ; et

en cas de location de courte durée de biens immobiliers (moins de 6 mois).

Le régime de taxation optionnelle

Dans le régime de taxation optionnelle, le bailleur et le preneur choisissent ensemble de soumettre la location à la TVA. Ils doivent pour cela reprendre une déclaration pro fisco dans le contrat de bail. L'avantage pour le bailleur est évidemment que la TVA qu'il ou elle a payée devient déductible.

Il est en outre requis que le preneur utilise le bien immobilier pour une activité taxée. La TVA sur le loyer est donc également déductible dans le chef du preneur. Tenez compte du fait que le bien immobilier doit être relativement nouveau, car le bailleur ne peut pas avoir payé de TVA sur ce bien avant le 1er octobre 2018. Le fisc fait preuve d'une relative souplesse dans l'interprétation de cette condition. Il n'est pas tenu compte de la TVA payée à l'occasion de travaux de démolition ou de la TVA payée à l'architecte. Lorsque nous parlons de " la première fois où de la TVA a été payée après le 1er octobre 2018 ", nous voulons parler de la TVA sur les factures adressées par l'entrepreneur principal au maître d'ouvrage/bailleur.

Le régime s'applique uniquement à la location passive (donc la location pure et simple d'un bien immobilier, sans services). Il ne s'applique pas aux terrains. Si vous louez un bâtiment avec terrain, le prix pour les deux peut être soumis à la TVA, mais si vous louez le terrain seul, vous ne pouvez jamais opter pour la taxation. En revanche, vous pouvez opter pour la taxation si vous ne louez qu'une fraction du bâtiment. Cette fraction de bâtiment doit pouvoir être exploitée de façon autonome sur le plan économique. Elle devra, par exemple, avoir un accès séparé.

Si vous avez déduit la TVA ayant grevé des biens d'investissement et que ces biens cessent ensuite d'être utilisés à des fins professionnelles, il convient de procéder à une révision de la TVA. Cela signifie que vous devez rembourser la TVA déduite pour la période restant à courir. Pour les bâtiments, il convient de procéder à une révision si ce changement de destination intervient dans les 15 ans. En principe, cela voudrait dire que si le preneur s'en va, vous devez procéder à une révision pour la période où le bâtiment est resté inoccupé. Mais là aussi, une solution a été trouvée : moyennant le respect de certaines conditions, vous ne devez pas procéder à une révision si le bâtiment n'est pas loué pendant un temps. Mais le revers de la médaille est que le délai de révision n'est alors pas de 15 ans, mais bien de 25 ans.

Location d'entrepôts

La mise à disposition d'entrepôts est actuellement déjà soumise à la TVA, mais il y a néanmoins une nouveauté importante. En cas de location à un assujetti (location  B2B), le bailleur était obligé de louer avec TVA dès que le bâtiment en question était utilisé à plus de 90 % comme entrepôt.

Depuis le 1er janvier 2019, il a la possibilité d'appliquer la TVA dès que le bâtiment est utilisé à plus de 50 % comme entrepôt. S'il y a une partie commerciale dans ce bâtiment (p. ex. un espace de vente), celle-ci ne peut représenter plus de 10 % du bâtiment. Si les 50 % ne sont pas atteints ou si les 10 % sont dépassés, il ne s'agit pas légalement d'un entrepôt et la location avec TVA n'est donc pas possible, sauf si vous optez pour le régime de taxation optionnelle, tel que décrit ci-dessus.

Une location B2C d'entrepôts reste dans tous les cas soumise à la TVA.

Location de courte durée

SI vous louez des bâtiments à des assujettis pour une période de 6 mois maximum, vous pouviez précédemment choisir de ne pas appliquer de TVA. Ce n'est plus possible : les locations de courte durée à des assujettis seront désormais toujours soumises à la TVA. Si vous louez uniquement à des particuliers ou à des ASBL non assujetties, rien ne change et aucune TVA n'est due, même après le 1er janvier 2019.

Nouvelles

En tant qu'assujetti à la TVA, vous pouvez déduire la TVA ayant grevé les biens que vous avez achetés dans le but de les revendre. Si, par la suite, vous décidez de ne pas vendre ces biens, soit pour les garder pour vous, soit pour les offrir en cadeau, vous devez rembourser la TVA déduite. Il y a toutefois des exceptions à cette règle et l'une d'elles concerne les cadeaux commerciaux de faible valeur.

Le nouveau Code des Sociétés et des Associations (CSA) est entré en vigueur le 1er mai 2019. Il n'est à présent plus possible de constituer une SPRL, mais bien une SRL. La notion de capital social a elle aussi disparu. Mais que reste-t-il alors ?

Quiconque attend un remboursement de TVA du fisc doit faire preuve de patience. Un crédit de TVA n'est en principe remboursé qu'après 3 mois. Pour éviter de plonger les starters dans des difficultés financières, il a été décidé qu'à partir du 1er janvier 2020, leur crédit de TVA leur serait déjà remboursé après 1 mois durant les 2 premières années de leur existence.